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房地产已成高危行业 还没买房的要小心了

2016-07-25 11:27:49 来源 : 搜狐理财 编辑 : 千寻物语.

本轮房价反弹已近1年了,该涨的城市已经涨上来了,没涨的城市也基本不会有什么大的作为了。分化的格局已经定型,接下来要做的事只有两件,三四线城市去库存,一二线城市挤泡沫。


一、怎么去库存?

这个命题留给三四线城市,而且难度不小。因为本来为他们准备的货币和信贷政策被错误配置给了一二线城市。房地产去库存的根本方式是供给找到有效需求,也就是居住需求。任何背离这一方式的去库存都是不成功的,甚至说是危险的。货币和信贷的宽松是必要的,但仅仅依靠这一政策是无法释放需求的。原因很简单,货币政策降低了利息成本,而信贷政策本质是上是加大杠杆,则加剧了利息成本。

虽然首付门槛降低了,但后续几十年的负债,让三四线真正有住房需求的普通人看不到诚意。

举个简单的例子,买套60万的房子,按2015年3月1日基准利率5.9%计算,首付3成贷款30年,本息和为89.68万元;按2015年10月24日基准利率4.9%计算,首付2成贷款30年,本息和则为91.71万元;实际购房成本上升了2.03万元。

三四线城市的购房者大部分都是城郊居民和进城农民,可能他们不会像我这样计算,但是他们都会计算一点——月供。去库存之前房价本已相当高,调整后的月供成本上升了更加打击了他们买房动力。

三四线的房子有多少?据统计局给出的最新数据,截止今年6月,全国待售库存为7.15亿平方米,已开工未销售面积为67亿平方米,合计74亿平米。这些库存大多数位于三四线城市,没有更给力措施,去库存之路只能是“遥遥无期”了。

这一轮房地产刺激不可谓不强,以至于房价上涨早于成交量上涨,以往多次房价上涨行情都是成交量先于房价启动。但就是这样的刺激程度,也无法激活三四线楼市,原因在哪?

笔者认为,主要原因是政策没有真正让供需对接上。一边是高价的商品房,一边是囊中羞涩的农民兄弟们。我们需要适当降低房价和交易成本,而针对需求不旺的问题,则需要通过各种产业来沉淀人口,各种公共服务要向非户籍人口扩展。

二、怎么挤泡沫?

这个命题留给一二线城市。与三四线城市不同的是,一二线城市去库存显然不是要卖更多的房子,实际上也没有多少房子可卖了,要不然房价也不会飙升。一二线城市与三四线城市房地产最大的区别是当前购房需求是居住需求和炒房需求叠加,而且炒房资金实力明显高于居住需求的资金实力。在高杠杆和低库存的双重作用下,一线楼市正快速向豪宅化发展。

房子越来越像个筹码,借着货币和信贷的宽松带来的高流动性,投资者追涨杀跌的行为在持续推高一线房价。

我们要清楚一点,房价每涨一点,推动房价上涨的资金成本就越高,杠杆是摇动资金的一种手段。但M1的走势告诉我们,目前全社会杠杆率已经由“两高一低”逐步转变为“三高”——ZF负债高,企业负债高,居民负债率也在上升。未来居民负债率上升的空间没有了,房价上涨的势头也就快结束了。一旦投资风险加剧,不但外部热钱会直接流出,国内资本也会撤出一线楼市转而寻求国外楼市或其他更安全的投资品。

虽然目前一二线房价在上涨,但风险正在聚集,就像我所说的,一旦居民负债率空间没有了,距离泡沫破灭也就不远了。

这一轮楼市的“好时光”可能是最后一轮了,一线城市正在走出最后一次房价涨幅行情,但上涨的同时,波动也会加大。

已经买房的还可以继续持有,还没买房的要小心了,投资买房已经不是最优的资产配置方式了。

房地产已成高危行业:谁会接到最后一棒?

无疑,经济增长、人口红利、城镇化、货币超发等因素,推动了近十年来中国房地产市场空前的繁荣。发展至今,中国一线城市的房价已跟全球各大主要城市房价基本持平并有所超越。

尤其是2016年,全国各主要城市房价出现了新一轮涨势,在此期间,伴随的则是中国经济增速的持续放缓,以及人民币汇率的持续下跌、股票市场的持续疲软。人们似乎更加坚信只有房子才是可靠的资产,才是值得长期拥有的资产。

“当前的宏观大背景下,对于购房者来说,无论买涨买跌,再不买就什么都买不起了,落袋为安的房产比银行的存款更让人放心;但购买力就在那里,有价无市的疲态已经初步呈现。”地产专家段舒怀则告诉《华夏时报》记者,对于开发商来说,房地产行业现在已经属于“高危”行业,不拿地等死,拿了地拖死,每一个地王都产生于战战兢兢的开发商群体中,最终拼的还是希望达摩克利斯之剑别落在自己头上。

三、房价高烧不下

“在北京市场,总价低于300万的房子已经难觅踪影,无论商住还是普通住宅都一路走高,加上限购传言层出不穷,但凡有出手机会(资格)的购房者大都纷纷抢购。”段舒怀在接受华夏时报采访时说。

而在深圳,房价涨幅已经出现区域分化。福田、南山、前海继续上涨,但龙岗、罗湖等区域已较去年高峰期放盘价回落幅度在10%。深圳二手房事实上已经量价齐跌,价格上涨主要是新盘和高端豪宅因素。

国家统计局数据显示,6月份70个大中城市,新建商品住宅价格同比涨幅最高的是深圳、厦门、上海;其中,深圳涨幅高达47.4%。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别比上月增加7个和2个,但涨势有所放缓。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄,二三线城市同比平均涨幅仍在扩大。

第一太平戴维斯数据显示,全国各等级城市6月份住宅销售价格已经连续第4个月均出现环比上涨。不过除了一线城市环比上涨了30个基点外,其他等级城市环比的涨幅均出现收窄的情况。“如果价格增速继续放缓,五线城市的房价或开始转跌。”这家机构研究人员表示。

四、“面粉”反作用力

相较于不断飙涨的房价,全国土地市场价格也在疯狂上涨。

中原地产研究部最新统计数据显示,2016年上半年,北京合计出让了23宗用地,其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗,成交金额为209.7亿元,商服类3宗成交金额为55.55亿元,综合类4宗,成交金额为91.35亿元。

针对土地价格飙涨,以及不断上扬的房价,各地区也在出台调控政策,但依然不能阻止土地价格上涨的趋势。

合肥在6月底出台了比苏州、南京土地熔断更严厉的土地出让政策:20亿元以下的土地,一个月付清土地款;20亿元以上的,半年付清。合肥各区县拍出地王的,开发商必须在土地出让合同签订的一个月内一次性付清土地出让金。

分析人士认为,合肥出台的限贷政策一定程度上抑制了楼市成交量,因此房价环比涨幅较6月有所收窄。

南京也出台了调控政策。5月底南京相关部门通过其官方微博发布消息,南京对土地出让实行最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。但近期的土拍表明,南京的土地熔断机制,对过热的土地市场作用不大。

另一个热点是苏州。苏州4月举行的今年首场土地拍卖会,成为40多家开发商围猎的秀场,13幅土地拍卖的总价约250亿元,这些地块的平均溢价率达到2倍之多。

“今天地王的成因基本上大家都认同,因为市场上钱又多又便宜。从某种程度上说,在利息越来越低的情况下,不拿钱是很吃亏的。过去12%-13%的利率都抢着拿,今天2%的利率不拿,就把大好河山拱手相让。地王不断产生,一定会对房企运作模式发生很大的变化。”丁祖昱说。

五、已成“高危”市场?

事实上,上半年的房价飙涨形式是产业,本质却是金融。

2016年以来,信贷延续扩张态势。今年一季度,新增人民币贷款4.61亿元;其中新增个人住房贷款1万亿,创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史最高纪录。

信贷的扩张,实体经济投资的紧缩,股市投资的紧缩,以及一线楼市信贷的紧缩,是二三线楼市突然暴涨的主要原因。

顾云昌预测称,2017年,房地产销售或将明显放缓,甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支,但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段,此后又会出现回涨的情形。

段舒怀认为,乱象只是表象,根源很复杂,要分析房价需要从土地市场(土地供给方),房地产商(房产提供方)和购房者(需求者)三个方面来分析。

“分析土地地价趋势可以从6月13日北京市委市政府的‘发展北京城市全面提升城市建设规划水平’文件中看出端倪:推动城市规划建设向更加注重减量提质转变,五环路内严禁新增建设用地,严格控制建设规模,不难得出结论,至2020年北京土地供应只可能更紧不可能放量;所以,北京房价可能将持续上升。”段舒怀称。

段舒怀同时认为,房地产行业现在已经属于“高危”行业。

“除非北京继续吸引全国高收入群体进入,仅靠具备购房资格的购房者是承担不起目前的房价的,但北京严格限购政策让这种可能遥不可及,现在开发商拿地也是在赌不会接到最后一棒。”段舒怀表示。

六、未来楼市路在何方?

19号、20号、21号,新华社连续三天发文章,评论“楼市变局”。

三篇文章角度不同,分别针对“高杠杆”、“地王”、“去库存难”现象。

19日:《警惕繁荣背后有风险——一评楼市变局》

今年上半年,北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情,将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放,但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处,提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房,合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……

繁荣景象的背后潜伏着风险。

文章主要表达了这样几个意思:

1、与前几轮楼市反弹不同的是,本轮部分城市房价暴涨、地王频出,更多与金融杠杆的撬动有关。这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。

2、如果杠杆过高,房地产就不再像必需品,而是越来越像金融品,势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。

3、防范住房金融风险,关键就要一个动作:改革!

20日:《小心地产市场的“地王”盛宴——二评楼市变局》

上半年,全国50个主要城市冒出200余宗“地王”,堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。而在上一个“地王”年的2013年,也不过拍出60宗“地王”。

1、部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”,企图以房价上涨自我解套;在积极扩张战略下,很多却是饮鸩止渴,债务风险加大。

在传统房价与地价关系即“面粉”“面包”问题之外,更应关注“和面的水”的流动性。

2、上半年“地王”很多是国企央企,而他们的初衷多是在国有企业改革重组中争取账面好看、掌握主导权。

3、219宗“地王”中,溢价率超过100%的地块有109宗,超过50%的地块更多达167宗,不但推高未来房价,更加重产业风险、金融风险以及国有资本流失风险。

21日:《去库存”要打持久战——三评楼市变局》

在市场分化加剧的背景下,部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。市场机构调查显示,沈阳和大连(楼盘)等城市虽然消化周期均有回落,仍高达19.5个月和22.6个月。对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市而言,去库存压力依然很大。

1、提示商业地产风险:存量过大、空置率高、租金低,成为“难啃的骨头”。

2、去库存应通过“人”的城镇化,而非加杠杆。加杠杆只能使资金过度向一二线城市集中:热点城市房价高位跳涨、三四线城市去库存难度加大。

3、过去5年建了太多的高密度的中小户型为主的住宅,必须降低容积率,同时减少中小户型产品,否则去库存永远无解。

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